Il problema delle infiltrazioni in condominio è spesso oggetto di liti tra i condòmini soprattutto in relazione all'attribuzione di responsabilità e alla ripartizione delle spese nei casi in cui i danni all'appartamento di un condomino provengano oltre che da difetti della copertura dello stabile anche dal terrazzo ad uso esclusivo dello stesso condomino danneggiato.
Un caso particolare si ha quando il condomino danneggiato ritenga responsabile delle conseguenze dannose del fenomeno infiltrativo, unitamente al condominio, l'amministratore per non aver quest'ultimo vigilato sulla corretta esecuzione dei lavori da parte dell'impresa edile, verificando che le opere fossero realizzate a regola d'arte, nonché per non aver dato seguito immediatamente alle reiterate richieste di manutenzione della copertura condominiale.
In tal caso, ci si chiede, se l'amministratore di condominio possa ritenersi responsabile dei suddetti danni ossia se la pretesa risarcitoria possa rivolgersi nei confronti dello stesso per violazione dei doveri conferitigli dal condominio.
Ci si chiede, altresì, se il condomino danneggiato debba contribuire alle spese di riparazione delle parti comuni e se, in caso di infiltrazioni provenienti non solo dal tetto comune ma anche dal terrazzo ad uso esclusivo del predetto danneggiato, lo stesso debba contribuire all'onere risarcitorio derivante dall'omessa manutenzione dello stesso.
Tali questioni sono state affrontate dalla Corte d'Appello di Palermo con la sentenza n. 1172 del 20 giugno 2023
Tetto e danni da infiltrazioni all'appartamento del singolo condomino. Fatto e decisione
Una condomina citava in giudizio il condominio in persona dell'amministratore p.t. nonché quest'ultimo in proprio per ottenere l'annullamento di una delibera, la revisione delle tabelle millesimali, la condanna del condominio all'esecuzione delle opere di rifacimento del tetto e al risarcimento dei danni subiti dal proprio appartamento a causa di infiltrazioni umidifere provenienti da tale parte comune.
Il Tribunale di Palermo, sulla scorta delle espletate cc.tt.uu., annullava la delibera impugnata, condannava il condominio a eseguire le opere di ristrutturazione e a risarcire il danno all'attrice; rigettava la domanda di revisione delle tabelle millesimali e di accertamento della responsabilità risarcitoria dell'amministratore del condominio.
Avverso la sentenza, la condomina interponeva appello ed il condominio, costituitosi in giudizio resisteva al gravame e proponeva appello incidentale.
Con altro appello, la condomina impugnava la sentenza del Tribunale di Palermo che aveva confermato il decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio sul rilievo della mancata impugnazione della delibera posta a fondamento del credito azionato.
I procedimenti venivano riuniti e la Corte d'Appello di Palermo rigettava l'appello principale nonché l'appello incidentale proposto dal condominio, mentre accoglieva l'appello proposto contro la sentenza relativa al giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, revocandolo.
Per quel che interessa ai fini della presente disamina, la Corte d'Appello ha escluso la responsabilità dell'amministratore in proprio per i danni all'appartamento della condomina derivanti dai fenomeni infiltrativi nonché ha ritenuto la predetta in parte responsabile dei danni unitamente al condominio.
Secondo la Corte territoriale, infatti, dei danni all'appartamento del singolo condomino è sempre il condominio a dover rispondere e non l' amministratore in proprio per non aver vigilato o adempiuto ai propri doveri relativi al mandato in quanto l'azione risarcitoria fondata sulla responsabilità da cose in custodia incombe sul condominio sul piano extracontrattuale rispetto ai condomini (soggetti terzi) restando l'amministratore eventualmente esposto all'azione di rivalsa per le somme corrisposte dal condominio a titolo di risarcimento danni.
Infiltrazioni dal tetto condominiale: è necessario il Ctu?
Quanto, invece, alla responsabilità della condomina per i danni all'interno del proprio immobile causati dal difetto di impermeabilizzazione della copertura dello stabile, in particolare delle falde del tetto comune, oltre che del terrazzino di uso esclusivo della condomina predetta, la Corte ha confermato quanto stabilito in primo grado ossia che la responsabilità fosse da ascrivere in maggior misura al condominio, ma anche alla condomina sia pure in misura minore, poiché, il cattivo stato di conservazione del proprio appartamento - derivante dalla vetustà, dagli assestamenti del palazzo, da pregressi eventi sismici e dall'omessa manutenzione nel corso del tempo - aveva contribuito alla produzione dei fenomeni denunciati (muffe, esfoliazioni, macchie di umidità).
Non solo, ma per la Corte, il fatto che il singolo condomino subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, non lo esonera dal contribuire, pro quota, alle spese necessarie per la manutenzione stessa nonché alla ripartizione dell'onere risarcitorio, salva la rigorosa prova contraria - nel caso in esame, mancante - della specifica imputabilità soggettiva del danno.
Considerazioni conclusive
Quando a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti da parti dell'edificio condominiale il singolo condomino (equiparato al terzo estraneo) ha subito danni:
1) Dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del condominio stesso, il quale, a sua volta, potrà, ove lo ritenga, agire in rivalsa contro l'amministratore;
2) in caso di sussistenza di fattori causali concorrenti alla produzione del danno da infiltrazioni (appartamento del singolo condomino in cattivo stato di conservazione derivante dalla vetustà, dagli assestamenti del palazzo, da pregressi eventi sismici e dall'omessa manutenzione nel corso del tempo), il singolo condomino è corresponsabile dei danni dovendo di conseguenza partecipare alle spese di ripristino del proprio immobile danneggiato;
3) in caso di danni causati dal difetto di impermeabilizzazione della copertura dello stabile, in particolare delle falde del tetto comune, il condomino danneggiato deve contribuire, pro quota, alle spese di riparazione e alla rifusione dei danni; nonché, in caso di danni derivanti anche del terrazzino di uso esclusivo del condomino danneggiato, trovano applicazione i criteri di cui all'art. 1126 c.c. anche per la ripartizione dell'onere risarcitorio conseguente all'omessa manutenzione, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.
Quanto al primo punto, il condomino che ritenga di essere stato danneggiato, come nella specie, dall'omessa vigilanza nell'esecuzione di lavori sulle parti comuni dell'edificio non può considerare l'amministratore come un soggetto terzo ed estraneo al condominio committente, ma dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del condominio stesso, il quale, a sua volta, potrà, ove lo ritenga, agire in rivalsa contro l'amministratore (Cass.civ. 30.9.2014, n.20557, Cass.civ. 16.7.2021, n.20322).
Dei danni derivanti da infiltrazioni d'acqua provenienti da parti dell'edificio condominiale, è infatti, sempre il condominio a doverne rispondere quale titolare del dovere di custodia, mentre l'amministratore non può essere convenuto in proprio nel caso di esercizio dell'azione ex 2051 c.c., restando egli esposto all'eventuale rivalsa da parte del mandante, ex art. 1218 c.c., per le somme corrisposte a titolo di risarcimento del danno.
Ciò perché la custodia "giuridica" che fonda la responsabilità ex art. 2051 c.c., è altra cosa dal compito di custodire i beni comuni (rientrante negli obblighi contrattuali assunti dall'amministratore nei confronti dei condomini) e incombe - rispetto ai terzi e sul piano extracontrattuale - al solo condominio (Cass. civ., n. 20557/2014 cit.).
Quanto al secondo punto, sussiste corresponsabilità della condomina proprietaria dell'immobile danneggiato allorquando la mancata manutenzione dell'immobile stesso abbia contribuito a causare le infiltrazioni.
Quanto al terzo punto, il singolo condomino che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio assume, quale danneggiato, la qualità di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio; ma tale posizione non lo esonera, ai sensi degli artt. 1123 e 1126 c.c., dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio, e non in una responsabilità da illecito a lui attribuibile - di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni stesse e alla rifusione dei danni cagionati (Cass. n. 18187/2021).
Quando le infiltrazioni derivano, poi, non solo dalle parti comuni, ma anche da lastrici solari di uso esclusivo del condomino proprietario dell'appartamento danneggiato, i criteri di cui all'art. 1126 c.c. (Cass. civ. Sez. Un. n.9449/2016) trovano applicazione anche alla ripartizione dell'onere risarcitorio conseguente all'omessa manutenzione, salva la rigorosa prova contraria - nel caso in esame, mancante - della specifica imputabilità soggettiva del danno.
