Quando si verificano distacchi e crolli di porzioni della facciata o di balconi dei singoli condomini si pone il problema di stabilire il responsabile dei danni prodotti dai detriti. Colui che intende ottenere il risarcimento dei danni subiti dalla caduta di tali frammenti è tenuto a dimostrare il nesso di causalità tra il fenomeno del "crollo" di parti cementizie e il danno fisico riportato. In ogni caso la responsabilità della collettività condominiale si deve escludere se i distacchi riguardano parti non decorative.
In proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Roma (sentenza n. 2019 del 5 febbraio 2024).
Distacchi dai frontalini e responsabilità del singolo condomino. Fatto e decisione
La conduttrice di locali posti al piano terra, facenti parte di un caseggiato, segnalava all'amministratore lo stato di pericolo in cui versavano le facciate esterne del fabbricato, informandolo che, a seguito di un intervento dei Vigili del Fuoco, conseguente al distacco di porzioni di intonaco, l'area era stata transennata e i posti auto a lei assegnati erano divenuti inutilizzabili.
Inoltre aggiungeva che, a seguito dei detti distacchi, era stata danneggiata un'autovettura presa a noleggio, un furgone di sua proprietà e i gazebo della corte esterna.
Non ricevendo adeguate risposte, lo stesso conduttore citava in giudizio il condominio per richiedere la condanna del convenuto al risarcimento dei danni subiti.
Si costituiva in giudizio il condominio che contestava le considerazioni fatte dall'attore; il convenuto faceva presente che erano stata convocata l'assemblea condominiale per lo svolgimento dei lavori di messa in sicurezza, affidati in appalto ad una ditta; inoltre ammetteva l'intervenuto dei Vigili del Fuoco che, accertato il dissesto statico di elementi costruttivi del fabbricato, avevano diffidato l'amministratore all'esecuzione dei lavori di consolidamento e riqualificazione necessari.
Tuttavia la difesa del condominio evidenziava come la problematica traeva origine dal distacco dei frontalini di alcuni balconi facenti parte dell'edificio, per cui l'amministratore si era attivato immediatamente, anche oltre la sua competenza.
In altre parole il condominio contestava la propria responsabilità per i danni provocati dalla caduta dei frontalini, ritenendo invece colpevole dei distacchi i proprietari dei balconi; inoltre contestava i danni lamentati dall'attrice, evidenziando che la stessa aveva continuato ad utilizzare la corte esterna, e rilevava la propria assenza di responsabilità per i danni provocati dalla caduta dei frontalini.
In ogni caso il condominio richiedeva, previa autorizzazione alla chiamata in causa della compagnia di assicurazione, condannare quest'ultima a manlevarla da ogni domanda di controparte e, in ogni caso, rigettare la domanda dell'attore perché infondata. Il Tribunale ha dato torto all'attore.
Secondo il giudicante il conduttore non ha fornito idonei elementi per ritenere provata la responsabilità del convenuto in ordine ai danni subiti da parte attrice.
In primo luogo il giudice ha notato che in una comunicazione dell'attrice, indirizzata al condomino, proprietario dei locali, emergeva che i ripetuti distacchi di intonaco riguardavano i frontalini e sotto balconi degli appartamenti sovrastanti"; del resto, come ha precisato il decidente, nello stesso rapporto di intervento redatto dai Vigili del Fuoco veniva sollecitato un intervento dell'amministratore, "poiché nel tempo potrebbe verificarsi nuovamente la caduta di porzioni di frontalini".
Ad ulteriore conferma di quanto sopra, il teste elettricista e dipendente dell'attrice ha dichiarato di trovarsi sul posto quando si era verificato il danno al furgone, sottolineando che i detriti erano "intonaco e frontalini", e ciò anche sopra i gazebo nella corte esterna.
Chiarita la situazione, il giudice romano ha notato che l'attore non ha provato la funzione decorativa ed estetica dei frontalini in questione. In ogni caso il Tribunale non ha ritenuto rilevante per sostenere la responsabilità del condominio la stipula di un contratto di appalto stipulato avente peraltro ad oggetto l'esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria delle facciate e di parti comuni condominiali.
Riflessioni conclusive
La giurisprudenza sostiene che per capire se determinate parti di un edificio condominiale, non specificamente elencate nell'art. 1117 c.c., costituiscano parti comuni, in quanto necessarie all'uso comune o destinate all'esercizio od ornamento dell'edificio, non è corretto fare una valutazione generalizzata ma è necessario analizzare la situazione in relazione alle singole fattispecie, mediante l'individuazione della funzione oggettivamente svolta dalle singole parti in rapporto alla proprietà esclusiva ed alla struttura e caratteristiche dell'intero edificio.
Così gli elementi decorativi del balcone, quali i frontalini e gli intradossi, sono considerati parti comuni ex art. 1117 c.c. quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
In quest'ottica si è affermato che i balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio ed appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti; mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini ed i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti (Trib. Nocera Inferiore 12 marzo 2023 n. 481). In particolare, i frontalini ed i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa ad esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale (Trib. Roma, sez. V, 7 aprile 2009).
Se i frontalini non sono decorativi appartengono ai condomini con appartamenti dotati di balconi, soggetti responsabili per le conseguenze di eventuali distacchi della parte frontale della soletta.
