Le fessurazioni negli immobili, se non trascurabili, possono compromettere la funzionalità degli stessi e causare infiltrazioni e rigonfiamento degli intonaci, nonché la rovina dell'intero edificio.
Fondamentale è, pertanto, accertare la causa degli eventi fessurativi al fine di stabilire gli interventi necessari per la risoluzione del problema nonché al fine di individuare il responsabile dei danni, chiamato a risponderne per aver materialmente realizzato la condotta dannosa, ex art. 2043 c.c. o in qualità di custode dell'area dalla quale originano gli eventi dannosi, ex art. 2051 c.c.
La questione è stata di recente affrontata dalla Corte d'Appello di Genova (sentenza n. 1128 del 19 ottobre 2023) nella causa promossa dal proprietario di un immobile danneggiato da eventi fessurativi causati dall'indebolimento del muro di sostegno della fascia di terreno su cui insisteva l'edificio di sua proprietà, a seguito della costruzione a confine di una serie di box interrati di proprietà di un condominio.
Eventi fessurativi originati dall'indebolimento del muro di sostegno. Fatto e decisione
Il proprietario di un immobile citava in giudizio il condominio proprietario dei box interrati posti a confine, al fine di sentirne accertare la responsabilità per i danni subiti dall'immobile di sua proprietà nonché per sentirlo condannare ad eseguire le opere individuate nella CTU svolta nel procedimento di ATP per eliminare pericoli e pregiudizi all'edificio suddetto e al risarcimento dei danni.
L'attore esponeva che il proprio immobile era stato interessato da eventi fessurativi e movimenti franosi che, a seguito di accertamenti tecnici, risultavano causalmente riconducibili all'indebolimento del muro di sostegno della fascia di terreno sulla quale insisteva il fabbricato di sua proprietà, causato dalla costruzione di box interrati del condominio convenuto.
Si costituiva nel giudizio il condominio, eccependo il difetto di titolarità passiva del rapporto giuridico per essere i pretesi danni, imputabili ai lavori svolti in occasione della realizzazione dei box, commissionati dalla società edile, al tempo proprietaria del terreno, acquistati dai condòmini in epoca successiva alla loro costruzione.
Il convenuto eccepiva, inoltre, di non essere proprietario del terreno confinante a quello dell'attore su cui era stato costruito il corpo dei box, né del muro di sostegno che non era parte dei beni condominiali.
Integrata la CTU effettuata nel procedimento cautelare, il Tribunale rigettava la domanda dell'attore per difetto di titolarità passiva del rapporto giuridico in capo al convenuto. Affermava il Tribunale che, pur essendo accertati con CTU i fenomeni fessurativi, e pur essendo correttamente individuata la causa di tali danni nel cedimento del muro di sostegno del terreno di proprietà attorea derivante dai lavori di realizzazione dei box e dagli scavi eseguiti per i quali non era stato adeguatamente predisposto un progetto di rafforzamento del muro, il convenuto non poteva esserne considerato responsabile, in primo luogo, ex art. 2043 c.c., non avendo materialmente realizzato la condotta dannosa di costruzione dei box interrati, nè ex art. 2051 c.c., in ragione della mancanza di prova, gravante sul danneggiato, che l'area dalla quale originava il cedimento del muro fosse parte del condominio convenuto.
Interponeva appello il proprietario dell'immobile danneggiato deducendo l'erroneità della sentenza per aver escluso la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. ed ex art. 2043 c.c.
La Corte d'Appello di Genova, condividendo le motivazioni del Tribunale, ha escluso la responsabilità del condominio convenuto, proprietario die box interrati, per i danni all'immobile di proprietà attorea:
- Con riferimento alla fattispecie di responsabilità ex art. 2043 c.c.: per non aver avuto i condòmini facente parte del condominio alcun ruolo nella realizzazione dei box interrati, affidata un'impresa appaltatrice dall' allora proprietaria del terreno su cui erano stati costruiti;
- Con riferimento alla fattispecie di responsabilità ex art. 2051 c.c.: per essere stato accertato, in sede di accertamenti peritali, che l'area di sedime in cui insisteva il muro di sostegno ed i micropali installati al fine di rafforzare il muro preesistente fosse di proprietà di terzi e quindi non soggetta a custodia da parte del condominio convenuto.
- Conseguentemente veniva assorbito il motivo di appello incidentale proposto dal condominio circa la mancata prova del titolo in base al quale il predetto avrebbe dovuto essere destinatario della domanda risarcitoria.
=> La prova della responsabilità ex articolo 2051 c.c. è a carico del danneggiato?
Considerazioni conclusive
Qualora un immobile subisca danni determinati da eventi fessurativi e da movimenti franosi originati dall'indebolimento del muro di sostegno del terreno su cui insiste l'immobile stesso, causato dalla realizzazione a confine di box interrati, il condominio proprietario di tali box, in alcuni casi non sarà responsabile di tali danni.
Invero, la responsabilità per i danni causati all'immobile da fessurazioni e movimenti franosi non potrà gravare sul condominio confinante: 1) né, ex art. 2043 c.c., qualora dimostri di non aver avuto alcun ruolo nella realizzazione delle opere affidate ad una ditta appaltatrice dall'allora proprietario del terreno (successivamente venditore dei box interrati ai singoli condòmini); 2) né ex art. 2051 c.c. qualora dimostri di non essere proprietario dell'area di sedime su cui sono stati realizzati il muro di rinforzo e la palificata essendo i condòmini unicamente proprietari di una porzione sotterranea, corrispondente all'area ciascuno del proprio box, avendo mantenuto la società venditrice-costruttrice la proprietà superficiaria, occupata nel livello sotterraneo dai box. Il condominio non può essere qualificato custode di tale porzione di terreno, in quanto non facente parte del sedime condominiale, qualora risulti (come nella specie) che detto sedime è rimasto in proprietà della società costruttrice-venditrice dei box interrati.
