Le infiltrazioni non sempre sono di poco conto e si manifestano con una fastidiosa quanto semplice macchia di umidità. In alcuni casi, infatti, si possono verificare dei rilevanti ammaloramenti e/o, persino, la fuoriuscita d'acqua. In tale circostanza i locali interessati dal fenomeno sarebbero, sostanzialmente, inutilizzabili.
È quanto, ad esempio, accaduto in questo esercizio commerciale romano, dove il titolare conduttore del negozio ha chiesto al proprietario dell'immobile e al condominio di cui esso era parte il risarcimento per il mancato guadagno dell'attività patito durante il periodo in cui la stessa era stata condizionata dalla chiusura dei locali.
Ne è scaturito un procedimento appena culminato con la sentenza n. 9206 emessa dal Tribunale di Roma l'8 giugno 2023.
Vediamo, però, in concreto, cosa è accaduto nella lite de quo.
Mancato guadagno a causa delle infiltrazioni dell'immobile commerciale. Fatto e decisione.
A seguito di rilevanti infiltrazioni di acqua ed umidità, dall'agosto del 2018, il conduttore di un esercizio commerciale aveva deciso di non pagare il canone di locazione.
Nel contempo, il titolare del negozio, in prospettiva dell'eliminazione della causa del fenomeno, del ripristino del bene e del risarcimento del danno, avviava un procedimento per accertamento tecnico preventivo a carico del condominio, ritenuto responsabile dei fatti.
Ebbene la CTU accertava che l'evento lesivo era da attribuire all'ente, ma anche al proprietario del negozio. La mancata e/o carente impermeabilizzazione dell'immobile, infatti, riguardava nove punti della copertura del medesimo, in parte appartenenti allo stesso locatore e in parte al condominio. In ragione di ciò, il conduttore citava in giudizio entrambi i soggetti chiedendo il risarcimento del danno a vario titolo.
In particolare, dinanzi al competente Tribunale di Roma, era chiesto l'indennizzo del cosiddetto lucro cessante. Secondo la tesi dell'attore, il disagio subito a seguito dell'illecito di controparte aveva comportato un mancato guadagno come era possibile denotare dalla diminuzione del fatturato nel periodo de quo. Per questa ragione, era chiesto un risarcimento di circa 40.000 euro al mese sino alla data naturale di scadenza della locazione.
Ebbene, accertata la responsabilità dei convenuti, in quanto custodi del bene, la cui omessa manutenzione aveva determinato le infiltrazioni, l'ufficio romano non ha, però, accolto la domanda risarcitoria. L'attore, infatti, non aveva adeguatamente provato i danni sofferti.
L'indicazione del mero fatturato dell'azienda, calcolato in base alla media delle fatture emesse durante un certo arco temporale, non era sufficiente a fondare l'accoglimento di una richiesta di risarcimento. Per il Tribunale di Roma, occorreva allegare ulteriori elementi (ad esempio, gli utili realizzati nel periodo precedenti o i costi dell'azienda), in tal caso del tutto omessi. Ecco perché l'azione è stata respinta.
Infiltrazioni nel locale commerciale sottostante: quali danni paga il condominio?
Considerazioni conclusive
Con la sentenza in commento, in tema di liquidazione del danno da lucro cessante, il Tribunale di Roma precisa che si tratta di una partita che può essere determinata soltanto in via equitativa. È, infatti, impossibile determinare, oggettivamente, il mancato guadagno di un'attività commerciale determinato dalla condotta illecita altrui.
Il predetto potere discrezionale del magistrato, però, non esime il danneggiato dall'allegare ogni elemento utile alla quantificazione de quo (ex multis Cass. Sez. 3, 17/10/2016, n. 20889). In caso contrario, infatti, la liquidazione sarebbe arbitraria e priva di qualsivoglia riscontro oggettivo.
In tal senso, perciò, la produzione del fatturato medio di un'azienda presuntivamente danneggiata dall'indisponibilità dei locali interessati dalle infiltrazioni, non può essere sufficiente, ma va sorretta da altri elementi utili, nel caso in esame, del tutto mancanti "Il danneggiato, in particolare, è tenuto a fornire elementi, di natura contabile e fiscale, con riguardo, indicativamente, non solo al fatturato, ma anche alla consistenza ed alla redditività dell'esercizio commerciale, agli utili realizzati negli anni precedenti, all'incidenza del pagamento del canone e degli oneri connessi alla locazione ed a tutte le voci di spesa, anche a titolo di costi del personale, al fine di consentire al giudice di liquidare equitativamente il danno in termini di ricavo, quale differenza tra il fatturato ed i costi dell'impresa".
