Il condominio, custode delle parti comuni, deve scegliere la ditta cui affidare il servizio di pulizia valutandone le caratteristiche di professionalità. La responsabilità del committente, in ogni caso, deve essere accertata in concreto ed in rapporto al tipo di servizio conferito
Veicolo danneggiato in area condominiale: il fatto e la decisione
Il Tribunale di Cosenza, con sentenza n. 533 del 23 marzo 2023 emessa in sede di appello, ha rigettato la richiesta di risarcimento danni proposta da una condomina nei confronti del Condominio ed ha accolto l'appello incidentale dell'appellato.
La controversia traeva origine da un atto di citazione con il quale l'attrice, per quanto di specifico interesse, proprietaria di un furgone di sua proprietà ed in sosta in area condominiale, chiedeva che il Condominio venisse condannato al risarcimento dei danni patiti dal mezzo la cui carrozzeria, nel corso di lavori di pulizia della zona comune, era stata colpita da materiali di risulta.
Secondo l'odierna appellante responsabile dell'evento non poteva che essere il Condominio, il quale non aveva sorvegliato la corretta esecuzione dei lavori e non aveva posto, nella porzione interessata, i cartelli di divieto di sosta.
Il Condominio si costituiva chiedendo il rigetto della domanda e precisando che unica responsabile doveva essere dichiarata la ditta che aveva effettuato i lavori. Il Giudice di pace, accolta l'eccezione del Condominio rigettava la domanda attrice e compensava tra le parti le spese di lite.
Proposto appello, la soccombente affermava che il giudice di prime cure aveva errato nell'applicare il codice dell'appaltatore, mancandone i presupposti, e ribadiva che la responsabilità era a carico del Condominio.
Questi, a sua volta, chiedeva il rigetto dell'appello e svolgeva appello incidentale sul punto relativo alla compensazione delle spese, non sussistendone i presupposti.
Il medesimo, quindi, chiedeva che in riforma della sentenza di prime cure l'appellante venisse condannata al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio.
Il Tribunale di Cosenza, accertato che effettivamente il furgone era stato danneggiato dalla ditta che stava eseguendo dei lavori di pulizia nell'area di competenza del Condominio, evidenziava che la stessa ditta, effettivamente responsabile dell'evento dannoso, non era parte del giudizio.
Era rimasta, peraltro, non dimostrata la responsabilità del committente Condominio, al quale non può essere richiesto di sorvegliare l'esercizio di pulizia durante il suo svolgimento, ovvero di verificare una specifica professionalità della stessa in considerazione del tipo di lavori commissionati, certamente non pericolosi e di semplice esecuzione.
L'attrice, peraltro, non aveva neppure dimostrato che il modus operandi della ditta di pulizie fosse anomalo rispetto alle cautele da adottare.
Il Tribunale ha accolto, invece, l'appello incidentale del Condominio in merito alla compensazione delle spese di lite operata dal Giudice di pace, con una motivazione non giustificata né dalla reciproca soccombenza, né da una particolare complessità giuridica o di fatto della vicenda, ovvero derivante da novità giurisprudenziali sul punto di diritto.
Diritto di sosta nelle parti comuni del condominio
Ha osservato in particolare il Tribunale che "la decisione non si basa sul riscontro della carenza di legittimazione passiva del condominio, atteso che il convenuto è stato citato sul presupposto che il danno sarebbe appunto ad esso imputabile, bensì sulla carenza di titolarità del rapporto giuridico su cui si fonda la domanda".
Considerazioni conclusive
In punto di merito il Tribunale si è confrontato con una questione particolarmente interessante: in un contratto di appalto (nella specie: pulizia di aree comuni) dove si ferma, per i danni causati a beni di proprietà esclusiva, la responsabilità del Condominio/committente e dove inizia quella dell'appaltatore?
Vale nel condominio il principio generale secondo il quale "l'amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condòmini.
Quest'obbligo non viene meno neanche nell'ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell'edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall'amministratore" (Cass. Sez. 3, 16 ottobre 2008, n. 25251.
Fattispecie relativa al danno patito da uno dei condòmini, in conseguenza dell'inciampo in una insidia - buca nel cortile condominiale - creata dall'impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell'immobile condominiale).
Viene così in evidenza il problema della eventuale culpa in eligendo e della culpa in vigilando che si riferiscono a due momenti precisi: la scelta di una ditta competente cui affidare la pulizia delle parti comuni e, quindi, il controllo che questa operi in modo corretto.
La contestazione oggetto della controversia ha interessato proprio tale secondo aspetto che, tuttavia, è stato ritenuto insussistente per la fattispecie considerata e, peraltro, non dimostrato da parte attrice.
Il servizio di pulizia delle parti, interne ed esterne, di un condominio, tanto se svolto nella forma di contratto di appalto (art. 1655 e ss., c.c.), quanto in quella di contratto d'opera (art. 2222 e ss., c.c.) è caratterizzato, in primis, dalla necessità di accertare che la posizione della ditta/impresa risponda alle norme stabilite in materia di sicurezza del lavoro (D.lgs. n. 81/2008).
Per quanto concerne la capacità professionale, ad eccezione di quei casi in cui si richiedano particolari requisiti in rapporto al tipo di servizio fornito che, se non verificati preliminarmente comportano, in caso di danni, la c.d. "culpa in eligendo", il caso deve essere valutato caso per caso dall'amministratore.
Questo comporta - come correttamente osservato dal giudicante - che "il committente [n.d.a. il condominio] è responsabile dei danni causati da appaltatore privo di professionalità adeguata al tipo di lavoro commesso, ovvero nel caso in cui non abbia verificato che l'appaltatore stesse eseguendo le lavorazioni indicate in appalto, ma non deve e non può agire quale supervisore costante del servizio appaltato.
Peraltro, si tratta di un appalto di servizi non pericolosi, di semplice esecuzione e che richiedono una minima organizzazione di messi e professionalità".
