Il concetto di usucapione è abbastanza noto anche al cittadino comune. Tecnicamente parlando, si tratta di un modo di acquisto della proprietà. Esso si realizza nel momento in cui si è posseduto un bene altrui, come se fosse proprio, in maniera ininterrotta ed esclusiva per un certo lasso di tempo, sfruttando, altresì, la pacifica inerzia del titolare del cespite.
Detto ciò, è pacifico che anche in ambito condominiale e in merito, quindi, ai beni comuni è possibile l'acquisto per usucapione da parte dei singoli proprietari. In tal caso, evidentemente, l'oggetto del possesso esclusivo ed ininterrotto è un cespite, originariamente, appartenente a tutti i condòmini.
Chiarito, però, che c'è questa possibilità, bisogna capire più in concreto cosa si deve verificare per poter rivendicare, legittimamente, un acquisto avvenuto in questo modo.
È quanto, ad esempio, accaduto nella vicenda appena conclusasi con la recente sentenza della Corte di Appello di Messina n. 718 del 31.08.2023. In tal caso, l'oggetto del contendere è stato un locale nel sottoscala che, a detta di un proprietario, era suo e non condominiale, in quanto riservato e posseduto solo dal medesimo ormai da molti anni. All'ufficio siciliano, quindi, è stato affidato il compito di dirimere la lite per la quale, almeno per ora, sono stati necessari ben due gradi di giudizio.
Non mi resta che approfondire il caso concreto.
Possesso di un locale nel sottoscala: cosa è necessario per l'usucapione? Fatto e decisione
In un complesso immobiliare in provincia di Messina, un singolo proprietario occupava un box posto nel sottoscala dell'edificio che, a detta del condominio, era comune.
Per questa ragione, poiché la liberazione del cespite non avveniva spontaneamente, al fabbricato non restava che citare in giudizio il possessore per acclarare l'occupazione illegittima e ottenere lo sgombero del locale e la sua restituzione.
Dinanzi al competente Tribunale di Messina, la parte convenuta, eccependo che il sottoscala, per sua natura, non rientrava tra i beni comuni, si difendeva, altresì, sostenendo che il box in questione era, in ogni caso, diventato di sua proprietà per usucapione. Si trattava, infatti, di un locale deposito posseduto, in via esclusiva, da oltre trent'anni. Per questa ragione, non vi era motivo per liberare e restituire un bene proprio.
Ebbene, esaurita l'istruttoria, caratterizzata dall'escussione di vari testimoni, l'anzidetta tesi difensiva non era ritenuta meritevole di accoglimento e al convenuto era ordinato di liberare il locale dai propri suppellettili e di restituirlo al fabbricato.
La vicenda, perciò, si spostava in appello, ritualmente proposto dal proprietario soccombente all'evidente scopo di ribaltare il primo verdetto. In tale sede, l'appellante insisteva per l'avvenuta usucapione del sottoscala sottolineando, quindi, l'error in iudicando commesso dal giudice di prime cure.
Purtroppo per l'istante, però, la Corte di Appello di Messina non è stata di questo parere e ha confermato le conclusioni già rassegnate dal Tribunale in primo grado, acclarando la natura comune del vano occupato abusivamente ed escludendo ogni usucapione del medesimo.
Considerazioni conclusive
Con la sentenza in commento, la Corte di Appello di Messina ha, innanzitutto, colto l'occasione per ricordare che il sottoscala, pur non rientrando tra i beni comuni di un fabbricato elencati nell'art. 1117 cod. civ., è di pacifica natura condominiale secondo la giurisprudenza prevalente «Se è vero, infatti, che i sottoscala non risultano menzionati nell'elenco di beni dell'art. 1117 c.c., quale pure integrato dalla novella di cui alla L. 220/2012, la S.C. ha tuttavia di recente affermato (Cass. II, ord. n. 22442/19) che "è pacifico che il sottoscala rientri tra le parti comuni dell'edificio condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale».
Tornando, invece, all'eccepito usucapione del locale in contestazione, il Tribunale di Messina e la successiva Corte di Appello hanno evidenziato che non era possibile riconoscere alcun acquisto a favore del singolo proprietario poiché difettava il presupposto del possesso esclusivo del vano nel sottoscala.
Dall'istruttoria era, infatti, emerso che soltanto negli ultimi anni precedenti all'azione legale per occupazione abusiva, il convenuto aveva cambiato la serratura del locale, fino a quel momento a disposizione dell'amministratore nonché dell'edificio, visto che erano depositati in esso anche beni appartenenti al condominio.
Insomma, è apparso inevitabile il rigetto della pretesa usucapione poiché il singolo condòmino non aveva tenuto, per tutto il tempo necessario a far maturare l'acquisto, una condotta inconciliabile con l'altrui possibilità di godimento del bene «non sarebbe stata sufficiente l'astensione degli altri condomini dall'uso del bene comune, ma necessaria la dimostrazione di una condotta del Calì inconciliabile con la possibilità di godimento altrui (ex multis Cass. n. 21575/2020)».
Ecco dunque spiegati i motivi per cui in questo caso l'usucapione è stata negata.
