Affinché l'amministratore sia legittimato a stipulare un contratto di assicurazione dello stabile condominiale, non è richiesto il consenso di tutti i condomini, occorrendo soltanto, ed anche nel caso di assicurazione di durata superiore ad un anno, la deliberazione "autorizzativa" dell'assemblea.
In caso di omesso pagamento del premio, è ravvisabile un comportamento negligente imputabile all'amministratore, e, quindi, una sua responsabilità per i danni patrimoniali subiti dai condomini.
Sull'argomento merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Padova 31 maggio 2024 n. 1040.
Mancato versamento del premio assicurativo e responsabilità dell'amministratore. Fatto e decisione
I comproprietari di un appartamento con annesso garage al piano terra il 19 dicembre 2019 si accorgevano dell'improvviso allagamento del loro garage. L'acqua si riversava all'interno del box, danneggiando i beni in esso contenuti. I danneggiati avvertivano prontamente l'amministratore e i condomini del piano soprastante.
Quest'ultimi risultavano i responsabili del sinistro in quanto le infiltrazioni d'acqua erano state generate dalla rottura di una tubazione idrica (lo scarico della vasca da bagno) del loro appartamento, poi riparata da una squadra di idraulici inviata dall'amministratore.
Quest'ultimo rassicurava i condomini titolari del garage, informandoli che la polizza globale fabbricati avrebbe coperto i danni causati da impianti posti a esclusivo servizio delle singole unità immobiliari.
La compagnia di assicurazione, a seguito della denuncia dell'amministratore, apriva il sinistro ed eseguito il sopralluogo esplorativo da parte del perito incaricato.
Tuttavia, la stessa compagnia non intendeva indennizzare il condominio perché la polizza decorreva solo dalle ore 24 del 20.12.2019.
Infatti l'amministratore non aveva adempiuto a quanto deliberato dall'assemblea del 23.10.2019, riunione nella quale era stata approvata la spesa per la stipula dell'assicurazione polizza globale fabbricati.
Alla luce di quanto sopra i condomini danneggiati citavano in giudizio i proprietari dell'appartamento soprastante e l'amministratore per sentirli condannare in solido al risarcimento dei danni subiti.
I condomini danneggianti si costituivano in giudizio e chiedevano di essere manlevati dall'amministratore, pretendendo anche la sua condanna al pagamento delle spese condominiali, poste a loro carico, per il ripristino delle parti comuni e private conseguente alla predetta perdita d'acqua, nonché al rimborso delle spese di mediazione. Il Tribunale ha sostanzialmente "addebitato" le conseguenze del sinistro all'amministratore.
In particolare, sulla base delle concordi deposizioni, è emerso che la perdita d'acqua è stata causata dalla vasca del sovrastante appartamento dei convenuti. Quest'ultimi, pertanto, sono stati condannati in solido a pagare i danni subiti dagli attori.
Il Tribunale però ha condannato l'amministratore - che non ha stipulato la polizza deliberata dall'assemblea - a tenere indenne i danneggianti (condomini dell'appartamento soprastante) in quanto anche nei loro confronti è risultato inadempiente all'obbligo di stipulare la polizza nascente dalla citata delibera condominiale. Non solo. L'amministratore è stato condannato a restituire agli stessi condomini danneggianti anche la somma di euro 1.595,00, quali spese condominiali a loro addebitate sempre a causa della predetta perdita d'acqua.
In ogni caso il decidente ha considerato irrilevante che i danneggianti fossero morosi nel pagamento delle spese condominiali, né che l'assicurazione fosse destinata a coprire anche parti private dei singoli condomini.
Come giustamente ha evidenziato il Tribunale, nessuna di tali circostanze costituisce una valida scusante del comportamento illecito dell'amministratore, il quale solo il giorno dopo il sinistro ha provveduto a stipulare la polizza richiesta.
Che succede se l'amministratore paga in ritardo il premio per la polizza assicurativa dell'edificio?
Riflessioni conclusive
Parte della giurisprudenza risalente nel tempo sosteneva che fra i compiti dell'amministratore rientrasse pure la sottoscrizione del contratto assicurativo, operazione considerata tesa alla conservazione della cosa comune (Cassazione n. 2757/1963, Tribunale Milano 8 maggio 2010, Tribunale Roma 11 agosto 1988).
Attualmente la giurisprudenza rileva che la disposizione dell'articolo 1130 c.c., primo comma, numero 4), obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato.
In altre parole la polizza assicurativa costituisce atto eccedente le ordinarie attribuzioni dell'amministratore - avendo non una mera funzione conservativa delle parti comuni ma lo scopo di evitare pregiudizi economici ai proprie-tari dei fabbricati - e può essere stipulata solo previa autorizzazione dell'assemblea (Trib. Treviso, sez. III, 25/01/2017, n. 170). Tuttavia è configurabile la ratifica del contratto di assicurazione dello stabile condominiale stipulato dall'amministratore non investito del relativo potere dall'assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all'assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell'assemblea dei rendiconti di spesa (Cass. civ., Sez. III, 06/07/2010, n. 15872).
In ogni caso, una volta che la delibera autorizzativa alla stipulazione del contratto di assicurazione è stata assunta, spetta all'amministratore condominiale risarcire il sinistro occorso al singolo proprietario esclusivo che non risulta coperto dall'assicurazione per il mancato pagamento della polizza stipulata dall'ente di gestione (Cass. civ., sez. III, 05/02/2021, n. 2831).
