L'assemblea di condominio può discutere e deliberare su argomenti indicati nell'ordine del giorno inviato con l'avviso di convocazione, ovvero su quelli sono stati discussi se tutti i condòmini erano presenti e nessuno ha opposto obiezioni preliminari alla discussione.
Entriamo nel merito della questione partendo dal quesito di un nostro lettore:
"Buongiorno Redazione di Condominioweb! Vi scrivo per la questione che segue. Assemblea del mio condominio: siamo presenti in otto su dieci. Tutti d'accordo discutiamo un argomento e relativa spesa non inseriti all'ordine del giorno. La decisione sulla sua disposizione, però, non è unanime.
Risultato: gli assenti non diranno nulla, perché gli va bene, mentre uno dei contrari alla decisione finale vuole contestarla perché non inserita nell'ordine del giorno. Qualcosa non mi torna: prima dice parliamone e poi si tira indietro? Mi sembra troppo comodo così".
Ha ragione il nostro lettore, vediamo perché e quali le conseguenze per la delibera sul punto.
Spesa approvata dall'assemblea, ma non all'ordine del giorno: la delibera è impugnabile in trenta giorni
È pacifico che la discussione su un argomento non inserito all'ordine del giorno, ai sensi degli artt. 1137 c.c. e 66 disp. att. c.c. renda la delibera annullabile e come tale impugnabile. Sull'argomento si è espressa allo stesso modo anche giurisprudenza (si vedano tra le tante, Cass. SS.UU. n. 4806/2005 e Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
Ai sensi dei commi secondo e terzo dell'art. 1137 c.c. avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio i condòmini assenti, dissenzienti o astenuti (individualmente o unitamente considerati) possono adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni. Tale termine, specifica la norma decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di ricezione della deliberazione per gli assenti.
Il terzo comma specifica un aspetto di non secondaria importanza, come vedremo in seguito e cioè che l'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria su richiesta del condòmino impugnante, eventualmente anche con azione in sede cautelare.
Spesa approvata dall'assemblea, ma non all'ordine del giorno: quando la delibera non è impugnabile
La regola generale soffre comunque di alcune eccezioni: una di queste è stata individuata dalla giurisprudenza che in più occasioni ha affermato quando l'omessa indicazione di un argomento all'ordine del giorno non rende la delibera su di esso impugnabile.
Si legge, ad esempio, in una pronuncia resa dal Tribunale di Roma, anche sulla scorta di più precedenti di legittimità che "la necessità che l'o.d.g. abbia un sufficiente contenuto informativo è, [...], funzionale a mettere gli interessati nella condizione di prepararsi adeguatamente sulle tematiche portate all'esame dell'assemblea e di valutare l'opportunità di presenziarvi o meno. Nulla osta, quindi, a che i condòmini, ritenendosi sufficientemente informati sulle questioni poste in discussione in assemblea, decidano di trattarle, anche se non indicate nell'o.d.g."
In conseguenza di ciò, il Tribunale ha affermato che "l'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione (v. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24456 del 19/11/2009; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001" (Trib. di Roma 15 ottobre 2019 n. 19739).
In questo caso, è evidente, solamente i condòmini assenti potranno contestare il verbale nei modi e nei termini indicati dall'art. 1137 c.c.
Ulteriore eccezione alla contestabilità della delibera di una spesa approvata dall'assemblea, ma non all'ordine del giorno è data dalla presenza di tutti partecipanti al condominio che presenti in assemblea abbiamo deciso di deliberare, indipendentemente dalle modalità di voto. Questa ipotesi recide in nuce ogni possibile contestabilità della decisione, per le ragioni indicate dalla citata giurisprudenza.
Spesa approvata dall'assemblea, ma non all'ordine del giorno: pagamento ed impugnazione
Può accadere che un condòmino assente ovvero dissenziente rispetto alla possibilità di discutere sulla spesa non all'ordine del giorno decida di impugnare la delibera. Come detto in precedenza, l'azione di impugnazione non sospende la validità del deliberato; ciò vuol dire che la spesa ad esso imputabile resta esigibile:
- fino ad un provvedimento di sospensione della delibera;
- in assenza fino alla decisione nel merito.
In tal caso è consigliabile al condòmino di pagare con riserva, ossia specificando che il pagamento non rappresenta acquiescenza rispetto alla decisione che è stata impugnata (o si è in procinto di impugnare).
Data questa ricostruzione della situazione, riportandola alla questione sottopostaci dal nostro lettore, è possibile trarre le seguenti conclusioni. Poiché dai fatti esposti risulta che tutti i presenti alla riunione fossero d'accordo nel discutere sull'argomento:
- nessuno dei presenti, nemmeno quelli successivamente contrari alla spesa, può impugnare la delibera;
- gli assenti potrebbero impugnarla nei termini di cui all'art. 1137 c.c.
