Nell'ambito delle compravendite immobiliari, sono frequenti le controversie che interessano l'attribuzione, ed il conseguente obbligo di pagamento, tra venditore e compratore, delle spese condominiali ordinarie e straordinarie, già deliberate alla data del rogito notarile.
La sentenza resa dal Tribunale di Bari, (n. 2741 del 10.06.2024) è l'occasione per approfondire i profili giuridici che investono la valutazione della condotta delle parti nelle trattative intercorse prima della vendita, l'esame delle pattuizioni convenute nel contratto tra le medesime e le azioni esperibili nel caso di inadempimento, nonché delle obbligazioni nei confronti del condominio.
Sul punto, appare confacente evidenziare che è onere del venditore consegnare al compratore, all'atto di compravendita, liberatoria avente ad oggetto la dichiarazione dell'amministratore del condominio relativamente allo stato di pagamento degli oneri ed alle eventuali liti in corso.
Parimenti appare opportuno rammentare che l'art. 63, comma IV, Disp. Att. c.c., prevede espressamente che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".
Al contempo, non possiamo dimenticare che, salvo diverso accordo tra le parti e tenuto dell'obbligo in solido richiamato verso il condominio, le spese oggetto di delibera prima dell'atto di trasferimento della proprietà gravano sul venditore.
Tanto premesso, la pronuncia in commento rappresenta una compiuta disamina del tema che concerne la configurabilità della ipotesi di annullamento del contratto per dolo o errore imputabile al contegno del venditore ed alla responsabilità per vizi della cosa venduta ex art. 1489 c.c.
In particolare, la motivazione del Giudicante pone una particolare attenzione sulla buona fede contrattuale e sull'onere della prova.
Compravendita di immobile e spese straordinarie di ristrutturazione. Fatto e decisione
I compratori di un immobile ubicato all'interno di un edificio condominiale hanno convenuto in giudizio i loro venditori, ovvero danti causa, chiedendo l'annullamento del contratto per dolo o, in subordine, la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento dei danni.
A sostegno della pretesa avanzata, i compratori hanno reso noto che, successivamente alla compravendita, l'amministratore del condominio ha chiesto loro il versamento, per la loro quota parte, delle spese straordinarie afferenti alla ristrutturazione del fabbricato, deliberate alcuni mesi del loro acquisto e delle quali non avevano ricevuto alcuna debita informativa dai venditori.
I compratori lamentano, dunque, un deprezzamento dell'immobile ed una compromissione del loro diritto di godimento.
Al contempo, precisavano di aver invitato i venditori a provvedere al relativo pagamento senza esito.
Invero, i venditori avevano manifestato il loro rifiuto, comunicando che non avevano mai avuto notizia della assunzione di tali oneri da parte del condominio, né avevano ricevuto alcuna convocazione per l'assemblea in cui sarebbe stata adottata detta decisione.
Pertanto, i venditori si sono costituiti in giudizio chiedendo il rigetto della domanda.
Ad avviso del Giudicante, la materia del contendere non ha reso necessario l'espletamento di una istruttoria motivo per cui la causa è stata decisa sulla base della documentazione prodotta.
Il Tribunale ha respinto la domanda con ampia ed articolata motivazione.
Dolo e annullamento del contratto per vizio del consenso
In via preliminare, è doveroso ricordare che, per quanto concerne l'annullamento del contratto per vizi del consenso, con riferimento al dolo, l'art. 1439 c.c. riconosce che "Il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe contrattato".
In proposito, secondo l'orientamento costante della Giurisprudenza, possono qualificarsi come dolosi i contegni posti in essere da un contraente che hanno dato origine ad una falsa o distorta rappresentazione della realtà in considerazione dei quali, l'altro si è determinato a stipulare il contratto, così incidendo sul processo di formazione della sua volontà alla stipula.
Sul punto, è utile rilevare che, quindi, per poter annullare un contratto in ragione di un errore causato da dolo, la parte che lo contesta deve provare che la volontà negoziale è stata manifestata in presenza od in costanza di una grave e fuorviante raffigurazione dei fatti e/o elementi di tal guisa da influire sulla determinazione presa.
A tal riguardo, la Giurisprudenza ha, ulteriormente, affermato che "Ai fini dell'annullamento del contratto per dolo, non è sufficiente una qualunque influenza psicologica sull'altro contraente, ma occorre la presenza di artifizi, raggiri o menzogne tali da determinare una falsa rappresentazione della realtà idonea ad ingenerare un errore essenziale in una persona di normale diligenza, il cui accertamento spetta al giudice del merito, il quale è tenuto a motivare specificamente in ordine alle concrete circostanze - la cui prova è a carico del "deceptor" - dalle quali desumere che l'altra parte già conosceva o poteva rendersi conto "ictu oculi" dell'inganno perpetrato nei suoi confronti" (Cassazione civile sez. I, 23/06/2022, n. 20231).
Nella fattispecie che ci occupa, il Giudice investito della vertenza non ha ritenuto fondata la domanda di annullamento per dolo formulata in via principale dai compratori in quanto non hanno dimostrato, come era loro onere, la consapevolezza dei venditori sull'adozione della delibera di approvazione delle opere straordinarie da parte della assemblea condominiale.
Invero, dal verbale allegato in atti, risulta che i venditori non erano presenti alla assemblea in cui la suddetta decisione è stata adottata, né vi è prova che i medesimi abbiano ricevuta copia dello stesso dall'amministratore.
Al contempo, il silenzio sulla delibera de qua non appare intenzionale, o meglio, teso a trarre in "inganno" i compratori.
Ad ogni buon conto, ancora, non è stato dedotto alcun elemento specifico tale da escludere che la consapevolezza della delibera avrebbe fatto assumere una diversa decisione nei compratori in merito all'acquisto dell'immobile.
Inoltre, occorre rilevare che l'importo per le spese straordinarie incide(va) limitatamente sia sul valore dell'immobile, ovvero nella misura del 5% del prezzo pagato, che sul suo godimento.
Ulteriormente, il Giudicante ha ritenuto che l'omessa comunicazione della delibera non può configurare dolo, in assenza di contegni di malizia o astuzia.
A conferma, secondo l'indirizzo costante della Giurisprudenza, "Il dolo omissivo, pur potendo viziare la volontà, è causa di annullamento, ai sensi dell'articolo 1439, solo quando l'inerzia della parte si inserisca in un complesso comportamento, adeguatamente preordinato, con malizia o astuzia, a realizzare l'inganno perseguito, determinando l'errore del "deceptus".
Pertanto, il semplice silenzio, anche in ordine a situazioni di interesse della controparte, e la reticenza, non immutando la rappresentazione della realtà, ma limitandosi a non contrastare la percezione della realtà alla quale sia pervenuto l'altro contraente, non costituiscono di per sé causa invalidante del contratto" (Tribunale Pavia sez. III, 04/05/2022, n.627).
In ultimo, è opportuno rendere noto che i venditori hanno documentato che la delibera in questione è stata annullata e che i lavori non sono mai iniziati.
Chi paga le spese condominiali straordinarie in caso di vendita dell'immobile?
Garanzia per evizione ex art. 1489 c.c.
La garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. viene in essere qualora un bene oggetto di compravendita sia gravato da "[...] oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480".
Dalla lettura della disposizione richiamata è di tutta evidenza che le spese straordinarie condominiali non possono essere qualificate quali oneri, né pongono restrizioni al godimento del bene.
È pacifico che, dunque, nell'ipotesi de qua, non ricorrono i presupposti per la sua applicazione.
Diversamente, come ricordato nella premessa, nella vicenda che interessa, interviene la disciplina dettata dal disposto di cui all'art. 63, comma IV, Disp. Att. c.c. in aderenza alla quale il compratore risponde in solido con il venditore degli oneri condominiali per gli oneri maturati nell'anno dell'acquisto e quello precedente.
Sotto tale profilo, se le parti non hanno convenuto diversamente, il compratore potrà rivalersi per dette spese, se richieste nei di lui confronti dal condominio, verso il venditore.
Tuttavia, nel corso del giudizio, è emerso che la delibera di approvazione degli interventi di ristrutturazione è stata annullata e che, medio tempore, alcunché era stato corrisposto dai compratori a tale titolo.
Il Tribunale ha, quindi, rigettato la domanda con condanna alla refusione delle spese e competenze di lite in favore dei venditori.
